Отношение к ипотеке в нашей стране у всех очень разное. Одни считают, что это кабала на всю жизнь, поэтому надо накопить денег потом купить квартиру; другие, что это единственный шанс начать жить в собственной квартире здесь и сейчас, поэтому можно за это удовольствие платить банку проценты несколько десятков лет. Но как бы не относились люди к ипотеке, надо понимать, что это, прежде всего финансовый инструмент, который может облегчить Вам жизнь (если Вы умеете им пользоваться), или усложнить (если Вы понадеетесь на русский «авось»).За свою карьеру риелтором, я провел не один десяток ипотечных сделок. Поэтому могу сказать, что покупка квартиры по ипотеке — сложная сделка. И начинается она задолго до обращения клиента в банк. Для большей доступности восприятия, я попробую предложить Вам некий алгоритм действий, которые необходимо сделать до обращения в банк.
Как подобрать ипотеку:
1. Оцените Вашу платежеспособность в настоящий период времени. Несмотря на то, что некоторые банки выдают ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом (от 10-20%), у Вас должна быть сумма немного больше обозначенной. Расходы, которые Вы понесете по сделке:
аванс за квартиру (он входит в стоимость квартиры, и после предъявления в банк авансового договора, засчитывается в общую сумму первоначального взноса). Размер аванса может быть разным, от 20000 до 100000 рублей (зависит от стоимости квартиры, ситуации на рынке, амбиций продавца или агентства, его представляющего).
оценка квартиры (производится оценочными компаниями, одобренными банком). Стоимость оценки колеблется от 4500 до 8000 рублей. Зависит только от аппетита оценочной компании.
дополнительные справки по квартире. Дело в том, что для проведения обычной сделки, продавцу квартиры нет необходимости предоставлять справку из ЕГРН, кадастровый паспорт из БТИ, справки из ПНД, НД. Но для ипотеки они могут понадобиться. Тогда Вам придется выложить еще 1000-10000 рублей, за их сбор.
аренда банковской ячейки. Стоимость зависит от расценок банка, как правило 2500-3500 рублей.
подготовка договора купли-продажи, нотариальные действия, услуги по регистрации пакета документов. От 10000 рублей, до 25000 рублей.
комплексное страхование (жизнь заемщика, утрата права собственности на квартиру, ущерб квартире, а в некоторых случаях и страхование потери работы заемщика). Стоимость страхования зависит от суммы кредита, наличия созаемщиков, рисков для страховой компании. И еще один момент — в разных страховых компания стоимость страховки может различаться в два раза. Поэтому тщательно пообщайтесь со всеми страховыми компаниями, предложенными банком. И не забывайте, что страховку Вы будете оплачивать ежегодно, до полного погашения кредита.
2. Оцените Вашу платежеспособность на весь период ипотеки. Рассмотрите все факторы, которые могут повлиять на Вашу платежеспособность и каким образом Вы сможете выйти из кризисной ситуации при ее возникновении (наличие другого имущества, помощь родственников и друзей, банковские вклады и т.п.).
3. Проведите мониторинг квартир, на которые Вы претендуете. Это очень важный этап, потому что реальная стоимость квартиры, почти всегда оказывается больше ожидаемой. Это объясняется неглубоким знанием рынка недвижимости, поэтому обязательно воспользуйтесь консультацией риэлторов, тем более, что эта услуга всегда бесплатна. Ваша задача — избежать ситуации, когда сумма выдаваемого банком кредита, оказалась меньше реальной стоимости квартиры.
4. Если Вы не воспользовались риелтором или ипотечным брокером, изучите все предложения банков, предлагающих ипотеку. Конечно их много (минимум 50, на которые стоит обратить внимание). Но у всех банков настолько разные условия, и такие частые акции, что выбрав правильную ипотечную программу в правильном банке, Вы сэкономите сотни тысяч рублей. Именно поэтому появилась профессия ипотечного брокера — профессионала ипотечного рынка, отслеживающего ежедневные изменения рынка.
5. Подайте заявку в банки, входящие в ТОП-5 проработанного Вами списка банков.
Как купить квартиру в ипотеку
Ипотека – это пожалуй единственный кредитный продукт для физических лиц, который видится с положительной стороны. Когда у вас нет квартиры и денег для её покупки, вы вынуждены снимать жилье. Ни для кого не секрет, что ежемесячная плата за аренду однокомнатной квартиры в Москве составляет 30 – 35 тысяч рублей. Оставшихся от зарплаты денег, большинству хватает только на проживание и недорогие развлечения. Можно ли в данной ситуации накопить деньги на свою квартиру? Скорее всего нет. И если бы не было ипотеки, мечта о своей квартире, для многих, осталось бы только мечтой.Если посмотреть рекламу ипотечных программ банков, можно подумать, что купить квартиру в ипотеку может каждый. Это далеко не так. Более того, даже если вы находитесь в потенциальной группе тех, кому банки одобрят ипотеку, стоит очень серьезно подойти к рассмотрению возможности покупки квартиры в ипотеку. Риск купить квартиру и в случае невозможности оплачивать ипотеку, потерять квартиру, есть всегда. И ваша задача при планировании покупки квартиры по ипотеке, минимизировать эти риски. Я помню время, когда банки очень легко выдавали ипотеку в иностранной валюте. Это было начало двухтысячных годов. Тогда практически все сделки купли-продажи квартир проходили в долларах США. И люди, которые брали ипотеку на 15 и более лет в долларах или евро (потому что процент по ипотеке в валюте был меньше), совершили огромную ошибку, результат которой мы все знаем. И это только один из примеров не правильного планирования покупки квартиры по ипотеке. Как бы банально это не прозвучало, но вам придется точно распланировать свою жизнь на весь период ипотечного кредита. В расчет надо брать все аспекты вашей будущей жизни: карьеру, обучение, зарплату, брак, рождение детей, свое здоровье и тд.
Что пугает большинство потенциальных ипотечных клиентов?
Однозначный ответ – сумма переплаты за квартиру. Когда сотрудники банка или ипотечные брокеры называют суммы ежемесячных выплат или годовые проценты, покупатель более или менее подготовлен к этим цифрам. Но когда звучит сумма переплаты за квартиру в 75 — 100% от её стоимости, у многих пропадает любое желание ввязываться в эту «авантюру». Да, однозначно переплата большая. Но большая по сравнению с чем? Средняя инфляция в России за последние пять лет составила 8,5%! Стоимость жилья в ближайшие 15 лет вырастет совершенно точно. Это сейчас цены на жилье падают, но волновые колебания цен на недвижимость – это мировая практика! Поэтому если взять во внимание долгосрочность ипотечного кредита и факторы, влияющие на стоимость рубля и стоимость недвижимости, переплата не кажется огромной.
Дадут ли ипотеку?
Этот вопрос задают себе все желающие купить квартиру в ипотеку. В большинстве случав, ответить на него можно заранее, если пойти от обратного. Поэтому мы рассмотрим тех, кому вряд ли дадут ипотеку:
— Плохая кредитная история.
Если вы брали какие-либо кредиты и имели проблемы с выплатами по ним, вам не одобрят ипотеку. Имейте ввиду – ваша кредитная история известна всем, кому надо об этом знать.
— Неподтвержденный доход.
Если банк не увидит как и сколько вы зарабатываете, говорить будет не о чем.
— Недостаточный доход.
Ваши кредиты не могут превышать 50 % от вашего дохода. Если банк понимает, что оставшаяся от кредитов сумма не позволит прожить вам и находящимся у вас на иждивении лицам, не надейтесь получить ипотечный кредит.
— Непостоянный доход.
Если у вас нет постоянной зарплаты и вы относитесь к профессиям, работающим за проценты или гонорары, шанс получить ипотеку очень низкий. Это же правило относится к индивидуальным предпринимателям!
— Рискованная профессия.
Военные, МЧС, полиция, пилоты, каскадеры и т.п. профессии. «Военная ипотека» к обычной ипотеке не относится.
— Возрастные ограничения.
Если вам меньше 18 или больше 65 лет, вы не получите ипотеку.
На какую квартиру рассчитывать при ипотеке?
Каждая квартира имеет свою цену. А что можете позволить себе вы? Чем больше у Вас накоплено средств на первоначальный взнос, тем более дорогую квартиру вы можете себе позволить. Самый простой способ понять стоимость квартиры, которую вам одобрит банк – это воспользоваться кредитным калькулятором, имеющимся почти на всех сайтах банков. Заполняете все известные вам графы и получаете ответ.
После того, как вам стала известна примерная стоимость недвижимости, которую вы можете купить, начинайте анализ рынка. Если вы положили глаз на новостройки, имейте ввиду, на каждый объект новостройки есть свой узкий круг банков, дающих ипотеку. Другими словами, сначала выбираете квартиру в новостройке, а потом смотрите перечень банков, выдающих ипотеку на этот объект. Если вы захотите купить квартиру на вторичном рынке, сначала изучите требования, предъявляемые банками к квартирам на вторичном рынке. Как правило эти требования касаются возраста домов, в которых расположена квартира и наличию перепланировок.
В каком банке брать ипотеку?
На сегодняшний день почти все банки выдают ипотечные кредиты. Просто выбирайте наиболее выгодный для вас банк. Как правило, самые льготные проценты по ипотеке дает банк, в котором у вас зарплатный счет. Но это правило действует не всегда. Поэтому я рекомендую оставлять заявку на ипотеку в нескольких банках.
Самые популярные ипотечные банки в Москве:
1. ПАО Сбербанк
2. ВТБ Банк
3. ПАО «Банк «Финансовая Корпорация Открытие»
4. Альфа банк
5. АО «АКБ «Фора-Банк»
6. РОСбанк
7. АО «Райффайзенбанк»
8. Абсолют банк
При выборе банка обращайте внимание не только на предлагаемую банком процентную ставку, но и на расходы связанные с выдачей и обслуживанием кредита.
Нужен ли риэлтор для покупки квартиры в ипотеку?
На мой взгляд, если вы покупаете квартиру в доме-новостройке, через отдел продаж Застройщика или Инвестора, смысла обращаться к стороннему риэлтору нет. В любом серьезном отделе продаж есть выделенный специалист по ипотеке, имеющий всю информацию по ипотечным продуктам и прямую связь с банками, выдающими ипотеку. Можете не сомневаться — вам объяснят все плюсы и минусы каждого банка, а также помогут с оформлением документов.
Но если вы решили купить квартиру на рынке вторичной недвижимости, стоит серьезно подумать о помощи риэлтора. Ведь покупка квартиры в ипотеку – это сделка на порядок сложнее простой покупки квартиры.