Как сдавать квартиру "официально" и "по закону"

Сразу скажу, сведения о сдаваемых квартирах и персональные данные своих клиентов, ни куда не передаю и не сообщаю

Сам собственник уже решает, каким образом будет взаимодействовать с государством.
По закону собственник обязан оплачивать подоходный налог, от дохода со сдачи квартиры.
И так Вы приняли решение сдавать квартиру "официально" то краткая информация, думаю будет полезна Вам

основные режимы налогообложения:
- Оплата по ставке 13%(для не резидентов 30%)
- Оплата по ставке 6%
- Приобретение патента за фикс.цену
- Сдача помещения в аренду юр. лицу
- Самозанятый ставка 4%

1. 13% Включить весь доход за год, полученный от сдачи помещения и до 30 апреля следующего года, подать по месту жительства декларацию. эта форма оплата НДФЛ является самой затратной (если человек, не резидент, кто проживает в России менее 183 дней в году)то ставка составит 30%

2. 6% При данной схеме необходимо зарегистрировать ИП Выбрать упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего доходаарендодатель может зарегистрироваться как ИП,выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6%. Так же в каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи

3. Покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно

4. При сдаче помещения именно юр. лицу. В данном случае юридическое лицо по отношению к собственнику (физ. лицу) будет выполнять функцию налогового агента по НДФЛ (ст. 226 НК РФ) пример, компания сняла квартиру у Вас для своих сотрудников,и те самые 13% от ежемесячной оплаты обязана оплачивать компания за собственника в бюджет

5. с 1 января 2019 года у жителей Москвы и обл., Калужской обл. и Татарстана есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% Самозанятый освобождён от дополнительных взносов, нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах. Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора

Завершили сделку купли - продажи со второй попытки.
Готовились долго к сделке сбор документов , переносились даты , цепочка из трех квартир, не скажу что сложно.

Самый "верхний" покупатель с одобренным ипотечным кредитом.
В итоге встреча в банке, все в сборе. три стороны, с каждой стороны риелтор.
И в банке в день сделки , наш счастливый покупатель говорит, что у него сегодня день рождение и какой хороший подарок«сделка, покупка недвижимости» уточняем возраст, ему исполнилось 45 лет. Мы конечно все его поздравляем! Риелтор сразу засуетилась, да не только и она. Вот так вот др и дату

Получается паспорт фактически уже будет недействительный, на следующий день.
Напомню паспорт гр. РФ меняет в 20 лет, 45 лет и бессрочно.
В итоге банк не мог выдать кредит, программа банка просто не пропускала, ссылаясь что паспорт недействительный, а уже позже в МФЦ наш покупатель, когда в этот день пошел менять паспорт, не приняли аргументировав приходить на след. день, т.к сегодня действительный, такая вот ситуация

Если бы на сделку вышли раньше на один день,то банк пропустил, но такой «шанс» выпадает 1из100 именно в 45 лет, в день рождение и покупка Недвижимости, просто звёзды сошлись,такое совпадение редкость
Вообщем сделка перенеслась, было возмущение сторон, но расходиться было просто не выгодно всем, продлили авансовое соглашение.

Сказать в этой ситуации, что виноват только агент "верхнего" покупателя - нельзя, все «молодцы » включая покупателя, который не предупредил, что исполняется такая красивая дата, но в целом и не обязан , он мог не знать этого ньансы и забыть, и из разговора было понятно,что и незнал.

Что касаемо нашего второго покупателя который приобретал квартиру моего клиента, у него было все ок, так же попросили предоставить справки нд и пнд, проверили паспорт.
Но вот самого верхнего, не уследили.
Сделка-это общий процесс нет чужих и своих, нужно сверять и проверять все данные сторон

Да если бы конечно была обычная сделка за наличные, мы могли бы ее провести, паспорт в этот день считается действительный

Поэтому когда теперь ко мне приходит человек с запросом продать или купить, сразу обращаю внимание на возраст, а почему? Вы уже знаете

Временная регистрация при аренде квартиры

И так, Вы сдали в аренду квартиру и через какой-то промежуток времени жильцу понадобилась регистрация, для трудоустройства на работу или чтобы устроить ребенка в школу, садик , поликлинику и пр.

Возникает вопрос пойти навстречу регистрировать или отказать🧐

Закон обязывает предоставить жильцам регистрацию по месту пребывания, если срок аренды превышает 90 дней.

Но предоставляют конечно не все такую возможность арендатору, есть часть собственников, кто увеличивают сразу арендную плату, и порой арендатор соглашается.

Срок врем.регистрация прекращается автоматически, но чтобы прервать ее досрочно, владельцу жилого помещения нужно лично или через сайт госуслуг обратиться с заявлением

Но есть конечно нюансы, о чем многие собственники конечно настораживаются и поэтому все чаще в условиях к арендатору выдвигают требования «без маленьких детей»и это связанно не только с «разрисованными обоями»

Дело в том, что по установленным законам граждане, имеющие временную регистрацию, могут зарегистрировать по месту временного проживания своих несовершеннолетних детей. При этом согласие собственника на это действие не нужно, т.е граждане с детьми могут зарегистрировать в чужой квартире своих несовершеннолетних.
Если регистрация родителя истекла, а ребенок еще числится, то родитель имеет право зарегистрироваться повторно. Выписать и выселить при случае не оплаты за аренду, их будет раньше срока весьма проблематично и действовать придется в судебном порядке

еще Закон позволяет продлить срок регистрации следующим категориям граждан:
беременные женщины; инвалиды; несовершеннолетние.

Так же у меня в практике, Был случай когда один из арендаторов взял кредит, была регистрация по месту где он снимает, и коллекторы, этого человека искали приезжали на этот адрес, слали письма, потом выяснили тел собственника и какой то период названивали.

Но чтобы у Вас возникло меньше проблем, желательно делать регистрацию на меньшие сроки 3-6 месяцев
И все же если Вы решили делать временную регистрацию, то у Вас будет тот самый "испытательный срок" 90 дней, за который Вы можете присмотреться к людям и позже уже оформить регистрацию

В моей сфере работы - с людьми. Часто с человеком за это время , особенно это при сделках купли - продажи , которые занимают и длятся порядка несколько месяцев работы , становишься хорошими знакомыми , где остаются хорошие доверительные и дружеские отношения.

Многие обращаются повторно и рекомендуют.

За много лет работы в записной книжки появились люди разных сфер и областей ( врачи , учителя , адвокаты , юристы , парикмахеры, дизайнеры , фотографы , строители, аудиторы и др.) к которым могу обратиться и я , по каким либо вопросам.

Сталинские дома плюсы и минусы при покупке 

Поступила в продажу 2-х комн. кв-ра по ул. Рогожскйи вал д.15 в "сталинском" доме

Немного об этих домах.... “Сталинки» строились в СССР с конца 1930-х годов до середины 1950-х годов, во время правления Иосифа Сталина. Их делят на до- и послевоенные.
▪️
На два типа "номенклатурные» и «рядовые» Номенклатурные дома (ведомственное жильё) в основном жили партийные, советские и хозяйственные руководители, высшие военные чины.
▪️
Директорское жильё имеет архитектурные формы, с высоким бельэтажем.
При строительстве оштукатуривались и украшались лепным декором; перекрытия — железобетонные.
В домах выше пяти этажей обязательны лифты, нередки мусоропроводы на кухнях.
Потолки в номенклатурных домах имеют высоту 3 метра
возводились в центре города, при застройке проспектов и магистральных улиц, возле площадей
▪️
Рядовые «сталинки» строились для рабочих. Малоэтажные дома высотой 1-3 этажа. распространёнными являются двухэтажные дома, строились и трехэтажные многоквартирные дома
▪️
Преимущества:
являются достаточно престижным жильем(это прочность стен и перекрытий, высокой шумо- и теплоизоляцией, высокими потолками и хорошей площадью квартир ,толстые наружные стены)
внутриквартирные стены не являются капитальными - возможности по перепланировке.
По высоте потолков сталинские дома превосходят современные дома
▪️
Недостатки
Недостатками сталинских домов являются высокий износ зданий и коммуникаций. Системы отопления, водоснабжения и канализации, в сталинках остались со времен постройки дома, поэтому трубы и батареи находятся в не самом лучшем состояние
Электрические сети сталинок не рассчитаны на современные электроприборы
Во многих сталинках, в отличие от хрущевок и брежневских домов, использованы качественные медные провода, но изоляция проводов изношена.
Сильно изношены балконы
Протекают крыши
Мусоропровод на кухне может быть источником тараканов, крыс и неприятных запахов.
▪️
В 1990-е спрос на сталинки был высоким.
с началом строительства жилья бизнес- и премиум-класса, востребованность упала.
Но не смотря на это «сталинки» остаются востребованы , особенно после проведённого ремонта.
▪️
А рассмотрели ли Вы для себя покупку жилья в "сталинском" доме?

История о том, как очень важно подписывать "Передаточный акт" при аренде


Обратился клиент , который попросил подобрать Нанимателей

Обычная рабочая встреча , поздно уже вечером после сделки поехал на осмотр квартиры

Уже на месте собственник рассказал, как с ним поступили арендаторы
А именно съехали захватив с собою имущество мебель, технику

Стали разбираться: рассказал как сдал сам знакомым, около года назад , не подписав акт передачи и не взяв залоговую, страховую сумму (свои ведь люди)

В рынке аренде 8 лет, сколько историй ,ситуаций видел и прожил :)
- Как люди сдают знакомым и родственникам и портятся отношения, (неудобно просить деньги в случае задержки платежей , неудобно сказать, что нужно освободить квартиру и т.д)
- Как происходили драки в квартире между клиентами, вызывая сотрудников , до ночи оформляя и составляя заявления
- как заселяя в квартиру клиента, приходят коллекторы бьются в дверь и собственник запирает нас и не выпускает, дождавшись когда они уйдут, итог сделка сорвалась
- когда заселяя клиента проверяя паспорт в открытом источнике гувм.мвд выясняя что он недействительный , человек сразу испаряется
- когда приходит красивая добрая девушка - аспирант говоря, что будет жить одна ,через несколько дней выясняется , что лицо подставное и там открывают подпольное казино и игровыми автоматами . Раскрылось это уже полиций, контору накрыли быстро.

Сейчас уже глаз наметан всё и вся видно сразу на 99% , какие либо сомнения сразу отказ)
историй много .буду делиться с вами о них подробнее, можно написать целый детектив )
Так вот. наша тема о том как важно подписать передаточный акт, как недобросовестные арендаторы пользуясь случаем при выезде могут ухватить мебель , бытовую технику и все имущество из квартиры, но это еще не все. Бывают ситуации когда выкручивают лампочки, снимают смесители, шторы с карнизами, раковины и даже огромное пианино - да вы удивитесь, но такие случае не редкость

Важно в акте прописать:
Все имущество, мебель технику. Состояние ремонта, стен, пола , потолка, сантехники. Желательно так же приложить фото, где будет отображен внешний вид

Мозговые штурмы

▪️На фото В окружении единомышленников , коллег предпринимателей. Проходили "Мозговые штурмы", так называемые разборы

▪️Это сильный заряд энергией, обмен опытом и идей друг с другом и поддержка для продвижения вперёд.

▪️Но так же огромное счастье , когда поддерживают родные и близкие люди, на вашем пути 

Практическая конференция риэлторов

Завершилась «ПРАКТИЧЕСКАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ РИЭЛТОРОВ -2019» проходила в г. Электросталь

Хорошая возможность обмена опытом, коллег «по цеху»

Договор найма на 11 месяцев, почему?

Находясь в квартире и оформляя сделку, часто у клиентов возникает вопрос , а какой срок аренды в договоре указывать , пишу срок: 364 дня или 11 месяцев( меньше года). И часто встречается утверждение собственников Недвижимости о том , что «Да , это чтобы налоги не платить»

Но это не связано с налогами. (налог собственник квартиры с дохода обязан уплачивать , сдал ли на месяц, на сутки или даже на часы, решение об уведомление, возлагается на плечи собственника)
.
Аренда(найм) краткосрочный договор ( меньше года) и долгосрочный договор ( от 1 года и до 5 лет ) Глава 35 ГК.РФ посвящена договору найма.
В чем отличие при заключении договора найма на срок меньше года, происходит уменьшение прав Нанимателя, а именно:
- отсутствие права вселения временных жильцов (ст 680. 685 ГК.РФ)
- отсутствие преимущественного права продления договора (ст 684 ГК. РФ)
- уменьшения срока о предупреждение о расторжении договора с 3 до 1 месяца

Так же, договор найма заключенный на срок больше года, подлежит государственной регистрации (ст 674 ГК.РФ)
.
Вывод: к краткосрочному договору найма, не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (683 ГК.РФ, статьи 677, 680, 684 - 687)
Поэтому своим клиентам сдающим квартиру, всегда рекомендую заключать договор краткосрочного найма.

40-я специализированная выставка – ярмарка, Недвижимость от лидеров 2019, 

Завершилась 40-я специализированная выставка – ярмарка, Недвижимость от лидеров 2019, которая проходила в гостином дворе с 28 по 31 марта.

В одном удобном пространстве можно увидеть многообразие новых жилых комплексов от застройщиков.
Но с каждым годом по ощущению масштаб и участников становится меньше. Рынок первичного жилья ожидает изменения с 01 июля , где расчет будут проходить через эскроу-счет. Денежные средства за покупку квартиры дольщика «замораживаются» на специальном счете в банке, до момента получения ключей. Застройщик вынужден пользоваться кредитными средствами , что возможно приведёт к увеличению стоимости строительства.
Так же проходили обучающие конференции для агентов, от организаторов.
Открываю постепенно для себя направление аренда и выкуп государственного и муниципального недвижимого имущества от города.

Как снять квартиру самостоятельно?

Найти квартиру самостоятельно вполне реально. Хотя для этого придется потратить определенное время. Искать квартиру самому проще всего через интернет-сайты с объявлениями.
Если вы нашли подходящий вариант от собственника, посмотрели квартиру и решили заключить договор — не спешите этого делать. Проверьте досконально все документы на жилье. У собственника всегда должно быть свидетельство о праве на эту квартиру, и документ-основание приобретения права .Не стесняйтесь просить документы, в том числе и паспорт собственника. И никаких ксерокопий — вам должны предоставить только оригиналы. Сверяйте все данные в этих документах: имена и фамилии, паспортные данные, данные о квартире и т.д. Спросите о всех лицах, зарегистрированных в квартире. Ведь они будут иметь право пользоваться жильем.
Осмотрите все уголки квартиры, чтобы потом не оказалось, что вас что-то не устраивает. Особенно это касается наличия холодной и горячей воды, света, нормального отопления, газа, исправной канализации. Не стесняйтесь проверять сантехнику и работу необходимой бытовой техники — например, плиты. Обращайте внимание на дефекты.
Договор аренды должен быть. И должен быть заключен сразу, как вы вселились. А лучше — еще до этого момента. Невозможно правильно арендовать квартиру без договора аренды. Вы ведь не хотите внезапно оказаться на улице, если собственник передумал?
Что касается содержания такого договора, то в нем должно быть четко прописано:
Стороны договора и их паспортные данные. Бывает так, что в квартире не один, а несколько собственников. И если вы намерены снять квартиру как объект недвижимости в целом, то на стороне наймодателя должны выступить все собственники квартиры.
Полностью все сведения о квартире — из свидетельства о праве собственности
Порядок оплаты — как за саму квартиру, так и за коммунальные услуги. Порядок расторжения договора. Договор аренды регистрировать не надо, если он заключен на срок не более года. Рекомендуем вам заключать договор на срок 11 месяцев с возможностью пролонгации.
Удачи Вам в поисках маленького уголка Родины в Москве😊✌️

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду

Квартире без жильцов стоять не дело. И если у вас есть свободная жилая площадь, скорее всего вы захотите ее сдавать. Что нужно сделать, чтобы квартира привлекла арендаторов?

Подходов к оформлению квартиры для сдачи в аренду есть несколько. Кому-то из съемщиков первостепенна цена, кому-то впечатление от квартиры. Кто-то хочет въехать в пустое жилье и заполнить его своей мебелью, даже ремонт сделать самостоятельно. А кто-то нуждается в полной мебилировке и не имеет свободных средств на ремонт. Подумайте, кто ваша «целевая аудитория», на какой срок вы готовы сдать квартиру, кому подойдет то, что уже есть в вашей квартире, и что вы готовы менять. Главное, указать эти ожидания вашему агенту и он все сделает. -Забрать все ценное и не очень
В каждой квартире есть вещи, которые представляют для хозяев особую ценность. Даже если вы сдаете квартиру с мебелью и техникой, заберите из нее все, что не должно разбиться/поцарапаться ни в коем случае. Обычно это вещи с «памятью» или что-то очень дорогое. -Обеспечить необходимое для жизни
Из мебели, которая уже была в квартире, оставьте только необходимое. Что нужно жильцам?
• столы и стулья
• Кровать и/или диван.
• Места для хранения: платяной шкаф, комод, стеллаж.
• На кухне — гарнитур, стол, побольше стульев, пусть и складных.
• В коридоре — вешалка и зеркало. В идеале еще шкаф для верхней одежды.
• В ванной душ или ванна и место для вещей.
Не спешите докупать предметы мебели не первой необходимости, сначала найдите жильцов. Возможно, это не первая их съемная квартира, и они уже обзавелись кое-какой своей мебелью.

Кроме мебели, в квартире должно обязательно быть кое-что из крупногабаритной техники:
• Стиральная машина.
• Плита.
• Холодильник.

Помните, что сегодня уважающий себя арендатор - это много работающий человек, устающий от многочисленных переездов в большом городе, готовый снять квартиру, в которой всё предусмотрено вплоть до мелочей.

Приветственный набор (необязательно)
Всем советую оставлять для своих гостей небольшой подарок в виде напитка и фруктов или конфет на новоселье.
Мелочь, а приятно. Тем самым, вы создадите еще более дружественные отношения с вашим будущим жильцом.

Покупка квартиры через риэлтора 

1. Правильная стоимость

Риэлтор, всегда держит руку на пульсе и владеет ситуацией на рынке, и поможет оценить грамотно объект и участвовать в обоснованном торге.
▪️
2. Тщательная проверка истории квартиры и наложенных обременений

Покупая квартиру, необходимо проверить всю ее историю. Поэтому проверке правоустанавливающих и правоподтверждающих документов надо уделить особое внимание. А еще лучше –поручить ее профессионалу, который знает все нюансы, может грамотно оценить возможные риски и подсказать, в каких случаях лучше воздержатся от покупки. Всегда к этому вопросу, привлекаю своего грамотного Юриста. ▪️
3. Профессиональное сопровождение сделки

Профессиональный взгляд необходим и при проведении самой сделки — от оформления авансового соглашения до итогового расчета и передачи ключей. Для того чтобы покупатель получил квартиру именно в таком виде, на который рассчитывал, и без долгов за коммунальные услуги, а продавец не остался без денег, в договоре купли-продажи нужно предельно четко прописать все условия сделки.
▪️
4. Выгодная ипотека.

У многих брокерских компаний есть банки-партнеры, которые предложат ипотечные программы на более выгодных условиях, чем если вы напрямую обратитесь в банк.
▪️
5. Сложные цепочки. Альтернативная сделка.

Чем больше участников сделки, тем сложнее довести всю цепочку до логического финала – окончательных денежных расчетов и передачи ключей. Контроль процесса риэлтором, который станет связующим звеном между всеми участниками, гарантирует благополучное завершение альтернативной сделки.

Какие документы запросить у продавца, при покупке квартиры 

И так, обезопасить себя при покупке недвижимости,и какие стоит запросить документы:

1) правоустанавливающие документы (виды : договор купли-продажи, договор ренты, наследования, дарения, приватизации, решение суда вступившее в законную силу);
2) выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости, на котором хранятся сведения об объекте недвижимости, занесенном в государственный реестр прав. В выписке нужно обратить особое внимание на графу «Обременение»,находится ли квартира в залоге. )
3) выписку из домовой книги. (Сведения, содержащиеся в ней, помогут узнать о наличии людей)
4) справку об отсутствие задолженностей по коммунальным платежам (риск купить квартиру с огромными долгами)
5) справку из наркологического и психоневрологического диспансера.(не состоит ли продавец на учете)
▪️ При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРН. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем или вовсе могут быть отозваны прям перед сделкой Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи
▪️ Или же собственником является несовершеннолетний. Так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей , сделка может быть признана недействительной решением суда.
▪️ Таких ньансов много . Не бывает похожих сделок , все сделки не похожи друга на друга, и нужно подготавливаться и проверять все тщательно.
▪️ Поэтому обращайтесь не стесняйтесь, и задавайте вопросы )

Ипотека мифы

Миф N 1 (Ипотека доступна не всем)

- На сегодняшний день многие могут приобрести квартиру в ипотеку, благодаря специальным программа от банка: субсидированной ставке и одобрению по 2 документам.
- Чтобы получить ипотеку, не обязательно быть резидентом и иметь регистрацию на территории РФ
- Трудовой стаж от 6 месяцев на последнем месте работы- не обязателен, в некоторых банках срок сократили до 1 месяца
▪️Миф N 2 (выгоднее накопить а не брать ипотеку) - Клиент может приобрести квартиру именно сейчас и быть сам себе хозяин
- Цены на недвижимость могу существенно измениться в перспективе(инвестирование)
- Цены на старте продаж на 20-30% ниже если это новостройка
- Цена готовой квартиры увеличивается в разы
- Понравившийся квартиры может уже не быть в наличии
▪️ Миф N 3 (сложнее накопить на первоначальный взнос)
-Есть программы с 0% первонач. взносом
-Можно использовать денежные средства от продажи собственной недвижимости
-Можно использовать сертификаты: жилищные, материнский капитал, субсидии и пр
▪️ Миф N 4 (квартира купленная в ипотеку Вам не принадлежит)
- Приобретаемая квартира оформляется в собственность клиента, а банк является только залогодержателем данного объекта недвижимости. Закладная храниться в банке до момента полного погашения кредита, после чего обременение по квартире снимается
▪️ Миф N 5 (Ипотечную квартиру нельзя продать)
- На сегодняшний день существует практика со стороны застройщиков и банков по реализации объектов недвижимости, находящихся в залоге, как на первичном , так и на вторичном рынке.
▪️ Миф N 6 (если временно не можешь платить, то можно лишиться квартиры)
- Клиент всегда может обратиться в банк-заемщик для разработки и согласований нового плана платежей, исходя из его временных трудностей. Всегда можно после оформления права собственности рефинансировать действующий кредит, тем самым сделав платежи более комфортными.
▪️ Миф N 7 (С плохой кредитной историей ипотеку не дают)
-Все индивидаульно. Банки устанавливают причины возникновения просрочек. Определяют ошибочные кредиты, которые клиенты не оформлял. Выявляют банки, которые ранее предоставили кредит, и после его закрытия вовремя не передали информацию в БКИ

Покупать вторичную квартиру или квартиру в новостройке. Плюсы и минусы

На фото, Я показываю покупателям квартиру без отделки , в новостройке одном из ЖК в Москве. ( за окном хорошая погода и мой городской тел 8499390750 , можете связываться и по нему😎)
▪️
Так Что выбрать – новостройку или вторичную недвижимость?
▪️ На этот вопрос нет правильного ответа. С одной стороны, новая квартира, в которой никто не жил, к тому же цена выглядит уж очень привлекательно. С другой стороны – готовое жилье в обжитом районе. Мы можем привести только плюсы и минусы каждой стороны, а что выбрать в итоге – личное дело каждого.
▪️ Основные плюсы первичной недвижимости
Квартира на первичном рынке заметно дешевле аналогичного варианта вторички, разница порой достигает 30-50%. За меньшие деньги можно получить больше квадратных метров. Так же гибкие системы оплаты: различные рассрочки, ипотека и даже ипотека с государственной поддержкой.
▪️ юридическая сторона вопроса. Приобретая первичное жилье, вы будете уверены, что являетесь первым и единственным собственником квартиры. И уже никакие прошлые хозяева и их родственники не смогут претендовать на ваше жилье.
▪️
Третий аспект – возможность выбора. Вы можете самостоятельно выбрать номер квартиры, совпадающий с вашим любимым числом, этаж, комфортный для вас, и даже солнечную сторону.
▪️
Кроме того, квартиры в новых домах строятся большей территории. То есть вариант, что вам достанется маленькая кухня – почти сразу отпадает. Новое жилье часто предоставляется в свободной планировке либо уже с большей территорией кухни. Еще один плюс к комфорту - квартиры в новостройке часто огорожены, имеют собственную парковку.
Очень большое преимущество – новые коммуникации. ▪️
То есть, покупая старое жилье, вы должны понимать, что через какое-то время вы должны будете вложиться в ремонт. Приобретая такие же квартиры в новом доме, вы еще много лет не будете вспоминать об этом.
Очень важный плюс приобретения нового жилья – единая социальная инфраструктура.
В новой квартире вам не нужно будет исправлять ошибки ремонта прошлых хозяев: старомодный ламинат, навесной потолок и даже перепланировка – это все обойдет вас стороной.

Но есть и отрицательные стороны. Во-первых, месторасположение. Обычно новостройки по доступной цене находятся вдали от центра либо вообще за пределами города. Так что любители центрального района вряд ли оценят этот вариант.
Во-вторых – длительное ожидание строительства дома. Риск – это в первую очередь плата за низкую цену. Сроки могут каждый раз сдвигаться, поэтому стоит очень внимательно отнестись к выбору добросовестного застройщика. Тем не менее, убрать риск на 100% у вас не получится, потому что проверить вы можете только прошлое застройщика, но никак не будущее.
▪️
Но даже если вы уже получили заветные ключи от дома и заселились, будьте готовы к тому, что ваши соседи будут делать ремонт еще в течение нескольких лет.
Усадка нового дома происходит до семи лет, независимо от качества строительства. Дом при этом может «поплыть», а ваши замечательные дизайнерские стены – потрескаться. Да еще и потолок провиснет. В итоге – ремонт по всей квартире (и квартире соседей) начнется опять.
▪️
А теперь рассмотрим квартиры на вторичном рынке
Основным плюсом является то, что квартирой можно воспользоваться сразу же. Ваш дом уже готов и нет каких-либо рисков, что строительство растянется еще на год. После заключения сделки вы можете заселиться в свое жилье и наслаждаться жизнью в уже готовой квартире либо сдавать ее.
▪️
Второе – возможность прописаться. Буквально сразу же вы можете подать документы на то, чтобы зарегистрироваться в этой квартире. На это все уйдет максимум месяц-два – и вот вы уже полноценный хозяин своего жилья.
Также стоит отметить большой выбор вариантов. Квартиру своей мечты вы можете искать по всему городу! Будь то исторический парк либо близость к любимой работе. Главное – рассчитать бюджет. И при этом ваше жилье будет находиться уже в обжитом районе с развитой инфраструктурой.

Дом уже давно отстоялся – то есть дал усадку, вряд ли пойдет трещинами или поплывет. Вообще, самый надежный вариант – это старый дом после капитального ремонта, где новые коммуникации, обновление фасада и остекление.
▪️
Отрицательные стороны вторичного жилья
Квартира может быть с нехорошей историей. Зачастую в некоторых квартирах жильцов сменилось столько, что невозможно гарантировать юридическую чистоту. Если квартира наследная, могут внезапно возникнуть наследники, и тогда ваша сделка не состоится. Поэтому такую покупку необходимо очень тщательно проверять.
▪️
Одним из недостатков могут стать соседи. В большинстве старых домов квартиры были выданы жильцам государством. А значит, в соседях вероятнее всего встретить алкоголиков и сумасшедших бабушек.
▪️
Вторичное жилье – старое. Несмотря на то, что многие старые дома строились «на века», в целом состояние такого жилья весьма и весьма изношено. Инженерные сети уже в аварийном состоянии, подъезды подчас нуждаются в капитальном ремонте, а планировки квартир далеки от идеальных.

Отличие договора найма и договора аренды

• На фотографии находимся в одной из московских квартир, за кухонным столом подписываем договор найма с новыми клиентами

Почти в 90% случае в квартире. Т.к нужно передать квартиру, а нанимателю принять.

Проверить и осмотреть, есть ли недостатки жилого помещения , мебель , бытовую технику , сантехнику , электрику, ключи от замков , зафиксировать показания приборов учета, но более подробнее об этом в следующем посте 👌»о том как нужно принимать квартиру»
• Так в чем же разница, между арендой и наймом?

Договор найма и договор аренды - не просто разные договоры, отношения по ним, регулируются совершенно разными главами Гражданского Кодекса РФ.

Глава 35 ГК РФ посвящена договору найма, а договор аренды регулируется главой 34 ГК РФ.
• Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений.
• Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма
• При договоре найма – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона – наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор
• И договор аренды, и договор найма – это договоры имущественного найма.
• Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ
• А выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не приходится, так как тип используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект)

Покупка квартиры в сталинский домах 



Поступила в продажу 2-х комн. кв-ра по ул. Рогожскйи вал д.15 в "сталинском" доме

Немного об этих домах.... “Сталинки» строились в СССР с конца 1930-х годов до середины 1950-х годов, во время правления Иосифа Сталина. Их делят на до- и послевоенные.

На два типа "номенклатурные» и «рядовые» Номенклатурные дома (ведомственное жильё) в основном жили партийные, советские и хозяйственные руководители, высшие военные чины.

Директорское жильё имеет архитектурные формы, с высоким бельэтажем.
При строительстве оштукатуривались и украшались лепным декором; перекрытия — железобетонные.
В домах выше пяти этажей обязательны лифты, нередки мусоропроводы на кухнях.
Потолки в номенклатурных домах имеют высоту 3 метра
возводились в центре города, при застройке проспектов и магистральных улиц, возле площадей

Рядовые «сталинки» строились для рабочих. Малоэтажные дома высотой 1-3 этажа. распространёнными являются двухэтажные дома, строились и трехэтажные многоквартирные дома

Преимущества:
являются достаточно престижным жильем(это прочность стен и перекрытий, высокой шумо- и теплоизоляцией, высокими потолками и хорошей площадью квартир ,толстые наружные стены)
внутриквартирные стены не являются капитальными - возможности по перепланировке.
По высоте потолков сталинские дома превосходят современные дома

Недостатки
Недостатками сталинских домов являются высокий износ зданий и коммуникаций. Системы отопления, водоснабжения и канализации, в сталинках остались со времен постройки дома, поэтому трубы и батареи находятся в не самом лучшем состояние
Электрические сети сталинок не рассчитаны на современные электроприборы
Во многих сталинках, в отличие от хрущевок и брежневских домов, использованы качественные медные провода, но изоляция проводов изношена.
Сильно изношены балконы
Протекают крыши
Мусоропровод на кухне может быть источником тараканов, крыс и неприятных запахов.

В 1990-е спрос на сталинки был высоким.
с началом строительства жилья бизнес- и премиум-класса, востребованность упала.
Но не смотря на это «сталинки» остаются востребованы , особенно после проведённого ремонта.

А рассмотрели ли Вы для себя покупку жилья в "сталинском" доме?

Самые ожидаемые события в недвижимости 2019 года

Наступивший год будет полон событий в сфере недвижимости и жилищно-коммунального хозяйства.
.
▪️Отказ от долевого строительства (переход на эскроу-счета)

С 1 июля 2019 года застройщики больше не смогут напрямую привлекать средства граждан на строительство жилых домов. Дольщики понесут деньги в банки на специальные эскроу-счета, которые можно будет разморозить только после завершения проекта. Строительство будет вестись за счет собственных средств девелопера или банковских кредитов. Для отрасли это настоящая революция, она в корне изменит систему, которая работала много лет.
.
▪️Повышение тарифов ЖКХ
Если раньше тарифы ЖКХ в стране увеличивались раз в год, в июле, то в 2019 году платеж будет увеличиваться в два этапа: с 1 января — на 1,7%, с 1 июля — на 2,4% с учетом НДС.
.
▪️Закон о садоводах
Понятия «дачное хозяйство» и «дачник» исчезнут. Причина: по мере развития правого регулирования дачные и садовые участки перестали чем-либо отличаться. Вместо девяти различных форм объединений останутся только два: садоводческие и огороднические товарищества. Новые строения, которые будут возведены после 1 января 2019 года, станут называться садовыми или жилыми домами.
.
▪️Достройка домов за Urban Group и СУ-155

Банкротство одних из крупнейших застройщиков стало конечно, одним из самых печальных событий уходящего года. В планах достроить дома с привлечением подрядчиков.
.
▪️Открытие московского "Диснейленда"

в Москве должен открыться тематический парк "Остров мечты", который станет российским аналогом американского "Диснейленда". Он станет крупнейшим крытым парком развлечений в мире. Площадь составит около 100 гектаров.
.
▪️Прогноз на 2019 г

Произойдет рост цен в новостройках , причины это повышение ставки налога на добавленную стоимость (НДтС) до 20%, рост ставок по кредитам, переход на эскроу-счета.

Основной драйвер рынка - ипотека, подорожает. Повышение процентных ставок. как следствие уменьшение спроса. Больший сегмент ипотечных покупателей которые рассчитывали на "летние" ставки отложат покупку.

Как грамотно оценить свою недвижимость (квартиру)


Разберем несколько вариантов.

▪️1) Зайти на любой крупный сайт по недвижимости и воспользоваться специальной программой-калькулятором. В эту программу надо будет ввести ответы на уточняющие вопросы. При этом, скорее всего, разные калькуляторы дадут разные ответы, но вы хотя бы узнаете «вилку цен» на жилье, подобное вашему.
.
-Сайт циан , раздел "оценка квартир"
-На сайте яндекс недвижимость, раздел "история объявлений" увидеть целый список квартир, которые продавались вашем доме за 5 лет.
- Сайт индикатор рынка недвижимости www.irn.ru
- сайт ww.sob.ru
▪️ 2) определить рыночную стоимость своей квартиры самостоятельно, используя метод сравнительного анализа. «Сравнительный» – сравнивать цены на аналогичные. Смотреть в общедоступных базах недвижимости.
Часто в объявлениях продавцы выставляют те цены, которые они очень хотели бы получить – но совершенно не факт, что получат.
▪️ 3) Обзвонив риэлторские агенства.
.
Как только обьект выходит на рынок, то привлекает сразу большое количество людей, здесь важно не прогадать со "стартовой ценою"
.
В первую неделю может сложиться впечатление , что "продешевил" из за большого количества звонков , просмотров
Нет, это приходят те кто уже ищут неделями и месяцами в этом районе, тщательно отслеживающие, и как правило реальные покупатели , которые предлагают рыночную цену после просмотра.
.
Часто бывает , когда собственнику в первые две недели предлагали реальную цену и упускали клиентов, а учтивая что "только начали","давайте по продаем еще" в итоге продают ниже первоначально озвученной .

Частые ошибки. Оценивая ремонт , прибавить сумму ремонта и работ
Без сомнения квартира в хорошем состоянии действительно имеет все шансы быть проданной быстрее при прочих равных условиях. ,но как правило у нового покупателя свое представление о ремонте
.
При продаже жилой недвижимости стоимость ремонта никогда «не отбивается» в полном объеме – в лучшем случае, на 50%, а чаще на 20-30%.
.
Если Вы выставите вашу квартиру на продажу по цене, намного превышающей цены на аналогичные объекты, то в первую очередь поможете быстрее продать квартиры ваших соседей.
.
При правильной оценке, квартира продается в течении 3-4 недель

Какие документы запросить у продавца при покупке квартиры? 

И так, обезопасить себя при покупке недвижимости,и какие стоит запросить документы:

1) правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор ренты, наследования, дарения, приватизации, решение суда, вступившее в законную силу);
2) выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости, на котором хранятся сведения об объекте недвижимости, занесенном в государственный реестр прав. В выписке нужно обратить особое внимание на графу «Обременение»,находится ли квартира в залоге. )
3) выписку из домовой книги. (Сведения, содержащиеся в ней, помогут узнать о наличии людей)
4) справку об отсутствие задолженностей по коммунальным платежам (риск купить квартиру с огромными долгами)
5) справку из наркологического и психоневрологического диспансера.(не состоит ли продавец на учете)

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРН. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем или вовсе могут быть отозваны прям перед сделкой

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи

Или же собственником является несовершеннолетний. Так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей , сделка может быть признана недействительной решением суда.

Таких ньансов много . Не бывает похожих сделок , все сделки не похожи друга на друга, и нужно подготавливаться и проверять все тщательно.

Поэтому обращайтесь не стесняйтесь, и задавайте вопросы )

Налоговый вычет при покупке квартиры

Итак, купили недвижимости и у вас есть официальный доход.

Вы можете получить право на имущественный налоговый вычет и получить сумму удержанного с вас налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости составляет не более 2 млн. руб., то есть собственник может вернуть НДФЛ в сумме 260 тыс. руб. (2 млн. руб. х 13% = 260 тыс. руб.)

∙ имущественным вычетом является не только стоимость недвижимости (в пределах вышеуказанных 2 млн. руб.), но и сумма процентов, уплаченных по ипотечному кредиту ( в пределах 3 млн. руб.). То есть при ипотеке сумма НДФЛ к возврату – 390 тыс. руб. (3 млн. руб. х 13% = 390 тыс. руб.). Таким образом, если вы купили квартиру в ипотеку, то максимально сможете вернуть НДФЛ в размере 650 тыс. руб. (260 тыс. руб. со стоимости квартиры и 390 тыс. руб. с суммы переплаты по ипотеке).

В️ажно: право на имущественный вычет при покупке недвижимости можно воспользоваться только один раз в жизни.

Реально ли снять квартиру без посредников?

По моему, вечный вопрос, который будоражит умы приезжих. О нем рассуждают, его пытаются решить. Но в итоге мало кому это удается.

В интернете постоянно появляются новые сервисы для аренды квартир без участия агентов, но справляются ли эти сервисы со своими задачами? Через какое то время они также начинают пестрить объявлениями из Циана. Создатели сервисов пытаются придумать всякие примочки, чтобы исключить возможность попадания на сайт агентов и что получается? Если агентов не будет, предложений на данном сайте не будет вообще.

Недавно прочитала о БезАгентов.com. Автор тоже озаботился данным вопросом и создал сайт, на котором собственники жилья размещают свои объявления. Чтобы отфильтровать агентов, было придумано, что хозяева квартиры должны получить выписку прав собственности на данную жилплощадь и указывать ее при подаче объявления. Данный документ можно получить через интернет, но есть две небольшие проблемы: во-первых, за него придется платить 150 рублей, во-вторых, ждать готовый документ нужно 5 дней. Интересно, действительно ли создатель сайта верит, что собственник квартиры будет ждать 5 дней!! чтобы получить бумажку и только после этого разместить объявление и получать свою прибыль? По моему, ацкий бред. Зачем ждать, если деньги можно получать уже завтра?

Почему без участия агентов снять квартиру практически нереально?

Основная причина того, что мало кому удается снять квартиру без посредника — это нежелание собственников сдавать свое жилье без этого самого агента. Хозяева квартир никак не заинтересованы сдать ее вам! Спрос на рынке настолько огромен, что собственники квартир полностью диктуют правила, а наниматели соглашаются.

Что делают при этом агенты? Они избавляют арендодателя вообще от всяких проблем и не берут с него денег. Хозяевам лишь нужно дать информацию о квартире, сказать свои условия и все, на следующий день у них будет очередь. Конечно, какой смысл тут собственникам напрягаться и пытаться сдать свое жилье без посредника? Это ведь вы платите огромные комиссионные.

И вот как мотивировать хозяев квартир обходить вопрос посредничества при сдаче своих квадратных метров? Что такое должно произойти на рынке, чтобы ситуация изменилась?

Почему мы не хотим снимать квартиры через агентов недвижимости?

А по сути ведь, наверное, все наши вопросы и отрицательные эмоции нужно адресовать именно посредникам. Собственникам жилья они предоставляют бесплатную услугу: находят арендаторов и снимают все организационные вопросы. Хозяева счастливы. А что мы? А мы — платим. От куда берутся эти дикие суммы комиссионных, равные месячной стоимости за квартиру? Да, даже если и 50% от стоимости, реально ли услуги агентов стоят таких денег? И, ладно бы, мы только платили, а то постоянно сталкиваемся с обманами и, помимо утраты своих денег, получаем еще стресс и головную боль.

Реально ли изменить ситуацию и сделать рынок более цивилизованным и обращенным всеми плюсами не только к агентам, собственникам, но и к нанимателям?

Как вас могут обмануть при аренде квартиры

Снимая квартиру, будьте внимательные не только к агентам недвижимости, но и к собственникам жилья. Сегодня напишу о самых распространенных способах обмана на рынке аренды:

Фиктивные квартиры

Агентства продают списки «фиктивных» квартир, якобы сдаваемых в аренду. Это самый часто встречаемый способ обмана. За 3000-5000 рублей вам предоставляют адреса и контактные телефоны хозяев квартир, но вы можете даже не тратить время на обход или обзвон данного списка — квартиры либо уже сданы, либо таких абонентов и адресов нет и в помине.

Что делать: нужно просто раз и навсегда запомнить, что если вам предлагают данные списки — это 100% обман. Агентам платят только после подписания договора аренды между вами и собственником жилья.

Сдача квартиры в субаренду

Квартира пересдается без разрешения собственника. Мошенники снимают квартиру и несколько раз пересдают ее от своего имени, при этом не имея разрешения от хозяина квартиры на сдачу ее в субаренду. Чаще всего, при таком обмане, вас заставляют оплатить сразу несколько месяцев аренды и страховой депозит. Если учесть, что квартира сдается несколько раз за день, то мошенники получают очень приличную сумму.

Что делать: обязательно проверять документы на право собственности данной квартиры. Если она сдается в субаренду, в договоре между первым арендатором и хозяином квартиры должно быть прописано данное право. Я бы не советовала снимать квартиру в субаренду, но если вы все таки решились, внимательно проверяйте все документы.

У квартиры несколько собственников

Квартира находится в собственности у нескольких человек. Сдается она одним из владельцев, при этом остальные ничего о сделке не знают. Эта ситуация также встречается достаточно часто. Вам квартиру сдает один хозяин, а через неделю появляется другой и совершенно обоснованно вас выгоняет.

Что делать: опять же, обязательно смотреть свидетельство о праве собственности на данную квартиру. Если там прописаны несколько человек, то у хозяина, сдающего вам жилплощадь, должны быть письменные и заверенные доверенности от остальных собственников, что они разрешают ему сдать эту квартиру.

Вымышленные хозяева

Очень часто мы сталкиваемся с тем, что квартиру нам пытаются сдать вообще совершенно посторонние люди. Обычно цена у таких предложений невероятно заманчивая и многие, в погоне за маленькой стоимостью, не обращают внимания на документы на квартиру.  Поверьте, если на рынке средняя цена месячной аренды однушки 25 — 30 000 рублей, никто не будет вам просто так сдавать квартиру с хорошим ремонтом и не в жопе, за смешные 15 — 18 000.

Что делать: во-первых, это не верить в сказочные цены и всякие отмазки «хозяев» о документах на квартиру: потеряли, забыли привезти, не успели получить и все такое. Свидетельство о праве собственности должно быть обязательно!! Причем вы должны видеть именно оригинал, никаких копий, распечатанных или отсканированных бумажек. Внимательно сверьте все данные (ФИО, паспортные данные) свидетельства и паспорта, человека назвавшимся хозяином квартиры.

Общежития Москвы: можно ли снять комнату.

Жилье в столице – вечная проблема и для тех, кто приехал в Москву. И для самих москвичей. Нередко возникает вопрос – где и что снимать? Ведь вариантов великое множество: начиная от таунхоузов, заканчивая койко-место в общежитии.
В советские времена в столице было очень много общежитий. Поэтому многие думают, что общежития Москвы – это выход из ситуации дорогой аренды жилья в столице.

Что такое общежития Москвы?

Общежития Москвы приблизительно можно разделить на три категории:

1. Общежитие при вузе.

Понятно, что проживать в нем вы можете при наличии студенческого. Но даже и его наличие не всегда гарантирует вам место. Во многом это зависит от загруженности общежитий. Если свободные места есть, то вероятность получить койко-место существует. Если общежитие загружено, то места получат избранные. Например, некоторые вузы в категорию избранных вносят учащихся, прописанных дальше определенного расстояния от места обучения. Другие вузы начинают заселять не с первого курса: в московских вузах распространено заселение студентов второго и более поздних курсов.

Оплата: должна составлять 5 % от стипендии в вузе (это по закону). А по жизни – бывает по-разному.

Условия: как правило, это комната на 3-4 человека с общими: кухней, туалетом, душевыми. Общежитие может быть как рядом с учебой, так и в Подмосковье.

Не являясь студентом в эти общежития по всем правилам попасть нельзя. Но бывают случаи, когда коменданты сдают комнаты «посторонним» - знакомым, друзьям. Человека с улицы здесь не возьмут.

2. Общежития Москвы бывших заводов.

Раньше в такие общаги расселяли приезжих рабочих. Они работали по лимиту и получали через много лет московскую прописку и квартиру. Все эти общаги были на государственном попечении, поэтому их могли заселять кучи народа. Стоило проживание там копейки. Сейчас большая часть комнат этих общежитий приватизирована и продана, выкуплена жильцами. Или же передана городу, а следовательно там обитают очередники. Поэтому возможность заселения в подобное общежитие – почти миф.

3. Общежития Москвы как коммерческое предприятие.

Подобные общежития Москвы предприниматели берут в аренду или выкупают здание, как правило, в ближнем Подмосковье. А потом сдают там комнаты, точнее койко-места.

Оплата: 120-200 р за сутки

Условия: комната на 8-12 коек, кухня, туалет и душ, обычно, на этаже или в блоке из двух комнат, как повезет. Как правило есть охрана на входе.
Условия не супер. И если посчитать расходы на месяц, то за койко-место выходит около 7 тыс.р. Получается многовато за подобные услуги. Как правило, такое жилье снимают организации, которые нанимают сезонных рабочих.

Шансов попасть в московское общежитие очень мало. Да и по условиям – это не очень приятное проживание. Выходом может стать – съем комнаты. Например, средняя цена комнаты по Москве 16тыс.р. Если ее делить с хорошим человеком, то получается почти те же 7 тыс.р. Только условия другие. В общем, варианты есть! И… не бывает безвыходных ситуаций!

Совместная аренда жилья в Москве: как найти соседа?

В Москве жилищный вопрос – достаточно болезненный. В силу многих причин. И потому что это столица, и потому что у нас централизованная власть, экономика. И потому что долгое время все жилье было государственным. А потом была полная неразбериха. Сейчас же… Большой выбор съемных квартир. Которые себе может далеко не каждый. Стоимость аренды в столицы порой равняется ежемесячному заработку. Но ситуации бывают разные – и снимать квартиру просто приходится!
Тогда выходом из ситуации может стать совместная аренда жилья, Flatmate».

Что это такое?

Flatmates — на русский будет переводиться как сожительство соседей. Совместная аренда жилья- это достаточно распространенный способ проживания на западе. Как правило, молодые люди, студенты, ищут соседей для совместного проживания, чтобы сэкономить, чтобы познакомиться с новыми людьми. У нас же далеко не каждый студент, приехавший из регионов, может позволить снять жильё даже Flatmates.

Как правило, портрет «соседей» в России выглядит так: молодой специалист лет 26. В западных странах такое сожительство характерно для студентов.

Совместная аренда квартиры: как найти соседа?
Прежде всего, вашим соседом может стать ваш друг или хороший знакомый. Поэтому не поленитесь – обзвоните всех близких. А потом знакомый человек вряд ли будет втягивать вас в аферы.
Другой же способ – разместить объявление на специальных сайтах. Иногда это становится выходом из положения. Иногда счастливой случайностью – таким образом один мой знакомый встретил вторую половину. А иногда очередным огорчением – никто не гарантируют, что вы сойдетесь с человеком и будите жить душа в душу.

Наиболее популярные ресурсы:
Delim.ru
LiveJournal
Соседи.Живем
Rentmate.ru

Если вы решили искать человека через Интернет, то в размещаемых объявлениях не стоит сразу давать о себе всю информацию. Если человек действительно заинтересован, то он с вами свяжется. А подробной информацией воспользоваться могут с плохими намерениями.

О чем стоит помнить, снимая жилье Flatmates?
Первое и основное – хозяева (по крайней мере адекватные) не особо хотят, чтобы в их квартире проживало большое количество людей. Если и идут на такие условия, то предпочтение отдается семьям. Поэтому рассчитывать на большое количество вариантов не нужно.
Наиболее частые варианты совместного проживания - с хозяином квартиры. Стоит задуматься, готовы ли вы к совместной аренде с хозяином?!
В среднем двухкомнатная квартира в Москве стоит порядка 35-40 тыс.р. в месяц, т.е. совместная аренда жилья на каждого это получится по 15 - 20 тыс.
Частая ситуация – когда вы подселяетесь к уже живущему в квартире человеку. В этом случае есть одна сложность - человек может сдавать жилплощадь без ведома хозяев. Поэтому, прежде чем принимать решение, стоит проверить документы этого человека и пообщаться с хозяином квартиры. Может оказаться так, что хозяин категорически против подселения.
Если же вы вначале ищете человека, а потом вместе с ним жилье, то лучше всего заранее пообщаться. У вас должны быть общие интересы, приблизительно схожие взгляды на жизнь и удобные графики работы, учебы.
В любых случаях в самом начале вашего совместного сожительства нужно сразу оговорить все интересующие вас моменты: можно ли курить в квартире, скидываться ли на чистящие средства и проч. В будущем это позволит избежать конфликтов.

Как вас могут обмануть при аренде квартиры

Снимая квартиру, будьте внимательные не только к агентам недвижимости, но и к собственникам жилья. Сегодня напишу о самых распространенных способах обмана на рынке аренды:

Фиктивные квартиры

Агентства продают списки «фиктивных» квартир, якобы сдаваемых в аренду. Это самый часто встречаемый способ обмана. За 3000-5000 рублей вам предоставляют адреса и контактные телефоны хозяев квартир, но вы можете даже не тратить время на обход или обзвон данного списка — квартиры либо уже сданы, либо таких абонентов и адресов нет и в помине.

Что делать: нужно просто раз и навсегда запомнить, что если вам предлагают данные списки — это 100% обман. Агентам платят только после подписания договора аренды между вами и собственником жилья.

Сдача квартиры в субаренду

Квартира пересдается без разрешения собственника. Мошенники снимают квартиру и несколько раз пересдают ее от своего имени, при этом не имея разрешения от хозяина квартиры на сдачу ее в субаренду. Чаще всего, при таком обмане, вас заставляют оплатить сразу несколько месяцев аренды и страховой депозит. Если учесть, что квартира сдается несколько раз за день, то мошенники получают очень приличную сумму.

Что делать: обязательно проверять документы на право собственности данной квартиры. Если она сдается в субаренду, в договоре между первым арендатором и хозяином квартиры должно быть прописано данное право. Я бы не советовала снимать квартиру в субаренду, но если вы все таки решились, внимательно проверяйте все документы.

У квартиры несколько собственников

Квартира находится в собственности у нескольких человек. Сдается она одним из владельцев, при этом остальные ничего о сделке не знают. Эта ситуация также встречается достаточно часто. Вам квартиру сдает один хозяин, а через неделю появляется другой и совершенно обоснованно вас выгоняет.

Что делать: опять же, обязательно смотреть свидетельство о праве собственности на данную квартиру. Если там прописаны несколько человек, то у хозяина, сдающего вам жилплощадь, должны быть письменные и заверенные доверенности от остальных собственников, что они разрешают ему сдать эту квартиру.

Вымышленные хозяева

Очень часто мы сталкиваемся с тем, что квартиру нам пытаются сдать вообще совершенно посторонние люди. Обычно цена у таких предложений невероятно заманчивая и многие, в погоне за маленькой стоимостью, не обращают внимания на документы на квартиру.  Поверьте, если на рынке средняя цена месячной аренды однушки 25 — 30 000 рублей, никто не будет вам просто так сдавать квартиру с хорошим ремонтом и не в жопе, за смешные 15 — 18 000.

Что делать: во-первых, это не верить в сказочные цены и всякие отмазки «хозяев» о документах на квартиру: потеряли, забыли привезти, не успели получить и все такое. Свидетельство о праве собственности должно быть обязательно!! Причем вы должны видеть именно оригинал, никаких копий, распечатанных или отсканированных бумажек. Внимательно сверьте все данные (ФИО, паспортные данные) свидетельства и паспорта, человека назвавшимся хозяином квартиры.

Это самые распространенные способы, как вас могут обмануть при аренде квартиры. Если что то забыл — пишите, будем дополнять.

Кого Выбрать, «Злого» Или «Доброго» Риэлтора?

Картина мира у всех складывается по-разному, но судя по обращениям граждан в решении своего квартирного вопроса, настает примерно одинаково у 80% населения Москвы. Итак, вопрос, что называется, назрел и, его просто необходимо срочно решать. Что делает среднестатистический человек? А делает он вот что: покупает газету «Из рук в руки», либо «Недвижимость и цены» и «оценивает» свое жилье.

В порядке справки: в печатных изданиях рекламируется 20-25% предложений рынка недвижимости Москвы. И если логически подойти к этому вопросу, то скорее всего, эти предложения публикуются не просто так, а в расчете на самостоятельного продавца, не знакомого с реальными ценами на аналоги. Как правило, это либо «заманушки» с неадекватно заниженной ценой, позвонив по которым Вы услышите: «квартира продана, но есть такая же, но дороже» или что-то вроде этого. Цель такого объявления привлечь внимание и предложить/навязать свои услуги. Либо это квартиры по завышенной, непродаваемой цене. Либо есть проблемы юридического характера.

Почему так? Ответ прост как три копейки: реклама в печатных изданиях стоит денег. Зачем тратится, если и так квартира «уйдет», если цена находится в рынке, а не далеко за его пределами? Соотношение цена/качество идеальное, спрос есть, а дополнительная реклама — это просто выброшенные деньги и дополнительные телодвижения.

Итак, квартира «оценена», как правило, по самой привлекательной для продавца цене. Далее гражданин подбирает себе варианты обмена из самого нижнего ценового диапазона, а как же иначе? И получается, что продав в спальном районе, от метро «на оленях», свою квартиру, можно приобрести в шаговой доступности от метро аналогичную в более престижном районе и ближе к центру, и еще денег останется на ремонт. И ведь как это сладко звучит, не правда ли? Гражданин некоторое время привыкает к этой мысли, она ему все больше и больше нравится. Затем он решает — все, меняюсь!

Немного помаявшись сам в поисках покупателя, гражданин обращается в, как правило, первое попавшееся агентство недвижимости. И… попадает на «злого» риэлтора, который в две-три фразы буквально разбивает всю сложившуюся картину мира, в которой «клиент» практически уже живет, видит себя, представляет, что теперь-то он будет спать по утрам на час дольше и приезжать с работы на час раньше… А этот злыдень — по мечте молотком! Нет, дружище, не хочу тебя видеть, не могу!

И, таки, находит риэлтора «доброго». Который соглашается во всем, что бы ему ни сказал клиент, поддакивает, говорит комплименты, ласково улыбается. Какая поразительная разница! Вот он — настоящий профессионал! Все, решено, именно он будет продавать мою квартиру по моей цене! Ура!

Но проходит сначала месяц, потом третий, потом полгода, а воз и ныне там. В рекламе квартиры нет. «Добрый» хоть и соглашается во всем со своим клиентом, но сам-то понимает, что по такой цене квартиру не продать — клиент зреет, не нужно ему мешать. Цена до сих пор завышена, покупателей-дураков (интересно было бы познакомится с дураком, заработавшем 300-500 тысяч долларов), да и просто покупателей на всех не хватает. Покупатели — те все умные почему-то, прямо, как и данный гражданин, все отчего-то хотят купить задешево. А за дорого не хотят и все тут, хоть тресни.

И тут «добрый» предлагает снизить цену до той, которую предлагал в свое время «злой». Скрепя сердце гражданин соглашается и о чудо — квартиру начинают смотреть потенциальные покупатели. И очень скоро покупатель найден, но по цене ниже, чем называлась. Почему? Потому, что прошло 6 месяцев, рынок опустился. А вариант «у метро в престижном районе» не снизился, а возможно даже и подорожал. Многие (если не все) хотят жить в хорошем районе, соответственно и цены в них если и снижаются, то медленнее.

Потеряны деньги, время. Нужно это было? Мой ответ — скорее да, чем нет. Жадность — это порок. Человек добивался лучшей участи для себя. Но рынок обмануть невозможно. На нем все просто: квартира стоит ровно столько, сколько за нее готовы заплатить сегодня, а не столько, сколько написано в газете или уже  условно «потратил» на неотложные нужды продавец.

Когда у Сухова из к/ф «Белое солнце пустыни» басмачи спросили:

- тебя сразу прикончить или предпочитаешь помучиться?

Он ответил:

- лучше, конечно помучатся…

«Мучатся» или нет, каждый решает для себя сам.

Что такое договор аренды

Договор аренды по российскому законодательству чаще всего является двухсторонней сделкой, в которой учтены интересы и обязанности арендатора и возможности арендодателя.

Соответственно, именно договор аренды накладывает ограничения по использованию переданного имущества или недвижимости, разрешая и запрещая определенные виды деятельности на определенный период. Существуют договоры аренды возмездные и безвозмездные.

В первом случае смысл заключается в том, что арендатор в обязательном порядке должен передавать арендодателю установленное в договоре вознаграждение. Возможны случаи, когда в договоре аренды не зафиксирована сумма выплаты или какие-либо другие виды оплаты, но даже это не отменяет возможности арендодателя требовать свое вознаграждение. Безвозмездный договор аренды подразумевает отсутствие выплат за пользование имуществом и оговаривается в 2 ст. ГК РФ. Один из смыслов использования подобного варианта – наличие ответственности арендатора за используемый предмет договора, чего не бывает, например, при обычном одалживании.

Независимо от того, создается ли договор аренды нежилого помещения или договор аренды (найма) квартиры, он обязательно должен быть заключен в письменной форме.

Российским законодательством оговорены следующие особенности устной формы договора: в аренду не отдаются транспортные средства и здания, обе стороны согласны на устный договор, не является договором проката. Таким образом, с помощью устной договоренности нельзя передавать во временное пользование любые виды жилых и нежилых помещений – для недвижимости необходим письменный договор, являющийся одним полноценным документом.

Образец договора аренды любого типа можно найти в Сети или же купить специализированную книгу с образцами договоров, сделав в выбранном примере необходимые изменения самостоятельно. Сами же арендаторы и арендодатели получают права и обязанности с момента заключения договора аренды